根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条【金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持】的规定，被执行人再以“唯一住房”为由反对法院的强制执行（拍卖等）的，失去了法理依据。

在此背景下，很多被执行人想出了“出售”自己的住房的规避法律的办法。

那么，债权人（申请执行人）应当如何维护自己的合法权益呢？为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？

《合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。

撤销权的行使范围以债权人的债权为限。

债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。

” 《合同法解释一》第二十五条第一款规定：“债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼，请求人民法院撤销债务人放弃债权或转让财产的行为，人民法院应当就债权人主张的部分进行审理，依法撤销的，该行为自始无效。

” 《合同法解释二》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”

根据上述法律规定，如果房屋所有权人（债务人）与买房人签订的《房屋买卖合同》的交易价格是正常的市场价格（且买房人实际支付了此价款），则该《房屋买卖合同》是合法有效的。

因为这并不侵害债权人的利益【房屋所有权人（债务人）可以将此卖房所得的价款清偿债务。

且一般而言，司法拍卖的价格比一般的市场价要低，如果房屋所有权人（债务人）自己变卖房屋，则可以获得一个合理的价格，这反倒有利于保护债权人的利益，且有利于保护房屋所有权人（债务人）的利益】。

但是，如果房屋所有权人（债务人）为规避债务而与买房人签订《房屋买卖合同》，以明显不合理的低价转让其房屋的所有权（甚至将之赠与第三人），则债权人可以诉请撤销该《房屋买卖合同》——这是债的保全的方式之一。

需要指出的是，该《房屋买卖合同》一般不是房屋买卖双方当事人真实意思的表示，即房屋所有权人（债务人）一般不会“赌一口气”宁可让陌生人（买房人）占便宜，也不让债权人的债权获得实现。

而是与买房人恶意串通，名义上将之“出售”给买房人，以起到转移财产的目的，房屋的财产利益还是由房屋所有权人（债务人）以各种方式实际享有。

从这个角度来说，债权人也可以“恶意串通损害第三人利益”为由来主张该合同无效，但是主张合同无效的举证可能会更困难（仅有房屋交易价格明显低于市场价有时不能证明房屋买卖双方存在“恶意串通”的情形），且有时候卖房人确实存在“赌一口气”宁可让陌生人（买房人）占便宜，也不让债权人的债权获得实现的情形（这种情形不能适用“恶意串通损害第三人利益”的规定来主张合同无效）。

且撤销合同和主张合同无效的效果是一样的，即合同溯及合同成立时无效，买房人应当将房屋重新变更登记到卖房人名下。

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