工业地产是指工业用地使用性质的土地、熟地，以及这类土地上的建筑物和附属物，是第四种不同于住宅、商业和综合用地的土地。工业用地上的建筑用途较大，包括工厂、仓库、工业研发建筑等。开发面积大，范围广，所需资金巨大。与基本用于出售和预售的住宅不同，工业地产大多用于出租，因此资金压力较大。如何解决融资问题已成为许多工业房地产开发企业的重要任务。

1.工业地产融资的特点

1.1资金需求量大

房地产是一家资本密集型企业。不可能仅仅依靠企业自有资金来开发一个项目数亿甚至数十亿元。因此，房地产企业必须通过各种手段进行外源融资。

1.2土地和房地产抵押是重要条件

工业地产属于房地产，附着在特定的土地上。土地是一种稀缺的资源。随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值也随之增加。土地和房地产抵押贷款已成为金融机构的一个受欢迎的融资条件。

1.3经营风险和财务风险大

房地产业与宏观经济周期相关性强，行业波动明显，因此面临较大的经营风险和财务风险。

1.4开发的每个阶段都是不确定的

工业房地产投资往往分散在整个项目开发周期中，具有连续性。不同阶段的投资资金来源不同，导致资本结构的变化和不确定性。

2.工业地产企业传统融资方式

2.1企业自有资金

企业自有资金是企业经营的基础和保障，是工业房地产项目开发的最基本来源，主要通过吸收投资、发行股票、保留内部盈余等形式筹集资金。但开发商一般不愿意使用过多的企业自有资金，只有当项目利润可观，确定性较大时，才能适度投资企业自有资金。

2.2银行贷款

银行贷款是工业房地产开发企业的重要融资方式之一，是开发企业直接向银行和非银行金融机构借款开发经营的各种国内贷款，但企业也必须承担相应的利息费用，因为本金大、时间长、利息费用也是企业的小负担。

2.3股票融资

发行股票是工业房地产企业有效融资的重要渠道之一，不像银行贷款那样需要支付利息。但这种方式仅限于上市公司，但目前上市的工业房地产企业并不多。

2.4债券融资

债券是企业为筹集资金而发行的有价证券，承诺按时向发行人支付利息和本金。目前，我国企业发行的债券一般称为企业债券，是企业融资的另一种重要途径。但发行企业债券融资时，应注意以下问题：

一是债券价格、债券利率、利息支付方式和支付时间、债券偿还期限和方式、债券是否记名和流通。

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